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投資房地產(chǎn)賺取租金資本升值兩者兼有

不屬于投資性房地產(chǎn)? 自用房地產(chǎn)

企業(yè)出? 租給本企業(yè)職工居住的

????

投資性房地產(chǎn)包含：房和地

為賺取租金或資本增值

區(qū)別與作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)

1、已出租的土地使用權(quán)

2、持有準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

3、已出租的建筑物

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法律主體必然是一個(gè)會(huì)計(jì)主體

會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)不一定是法律主體

低于銷售價(jià)格回購屬于租賃

高于銷售價(jià)格回購屬于融資交易

總部資產(chǎn)減值測試

無形資產(chǎn)的特征

1.由企業(yè)擁有或控制

2.不具有實(shí)務(wù)形態(tài)

3.具有可辨認(rèn)性

4.

考官比李子重幾斤，靠關(guān)比理質(zhì)重及謹(jǐn)

投資性房地產(chǎn)

三、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)

1、定義。指會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告的基礎(chǔ)。會(huì)計(jì)基礎(chǔ)主要有兩種，即權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制。

權(quán)責(zé)發(fā)生制：應(yīng)當(dāng)以收入和費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生而非實(shí)際收支作為收入、費(fèi)用確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。

規(guī)定，凡是當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入、已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入、費(fèi)用，計(jì)入利潤表。以凡是不屬于當(dāng)期的收入、費(fèi)用，款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，凡是不屬于當(dāng)期的收入、費(fèi)用，即使是款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，也不應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入、費(fèi)用。?

權(quán)責(zé)發(fā)生制適用于企業(yè)單位和行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。

收付實(shí)現(xiàn)制：以實(shí)際收到或支付現(xiàn)金作為確認(rèn)收入和費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。適用于行政事業(yè)單位預(yù)算會(huì)計(jì)。

一、財(cái)務(wù)報(bào)告

1、財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)：受托責(zé)任觀及決策使用觀。

受托責(zé)任觀：反映受托責(zé)任的履行情況，要求會(huì)計(jì)信息更多地強(qiáng)調(diào)可靠性，會(huì)計(jì)計(jì)量主要采用歷史成本。

決策有用觀：提供經(jīng)濟(jì)決策有用的信息，會(huì)計(jì)信息更多地強(qiáng)調(diào)相關(guān)性，如果采用其他計(jì)量屬性能夠提供更加相關(guān)信息的會(huì)較多采用除歷史成本之外的其他計(jì)量屬性。

我國企業(yè)財(cái)務(wù)的目標(biāo)：向財(cái)務(wù)報(bào)告使用者提供與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會(huì)計(jì)信息，反映企業(yè)管理層受托責(zé)任履行情況，有助于財(cái)務(wù)報(bào)告使用者作出經(jīng)濟(jì)決策。

財(cái)務(wù)報(bào)告外部使用者：主要包括投資人、債權(quán)人、政府及其有關(guān)部門和社會(huì)公眾等?

轉(zhuǎn)租給人的不算投資性房地產(chǎn)

一、無形資產(chǎn)出租

(一)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)收入確認(rèn)原則確認(rèn)所取得的轉(zhuǎn)讓使用權(quán)收入

會(huì)計(jì)處理：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)

(二)將發(fā)生的與該轉(zhuǎn)讓使用權(quán)有關(guān)的相關(guān)費(fèi)用計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：累計(jì)攤銷

銀行存款

二、無形資產(chǎn)出售

企業(yè)出售無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將取得的價(jià)款與該無形資產(chǎn)賬面價(jià)值及相關(guān)稅費(fèi)(不包括確認(rèn)的增值稅銷項(xiàng)稅額)的差額計(jì)入資產(chǎn)處置損益。

會(huì)計(jì)處理：

借：銀行存款

無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

累計(jì)攤銷

貸：無形資產(chǎn)

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)

資產(chǎn)處置損益（倒擠的，方向可借可貸）

三、無形資產(chǎn)報(bào)廢

無形資產(chǎn)預(yù)期不能為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)當(dāng)將該無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值予以轉(zhuǎn)銷，其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)作當(dāng)期損益(營業(yè)外支出)。

會(huì)計(jì)處理：

借：營業(yè)外支出

累計(jì)攤銷

無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：無形資產(chǎn)
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(一)估計(jì)無形資產(chǎn)的使用壽命
二 無形資產(chǎn)使用壽命的復(fù)核
企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)于每年年度終了，對(duì)使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)核。如果有證據(jù)表明無形資產(chǎn)的使用壽命與以前估計(jì)不同的，應(yīng)當(dāng)改變其攤銷期限，并按會(huì)計(jì)估計(jì)變更進(jìn)行處理。對(duì)于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，如果有證據(jù)表明無形資產(chǎn)的使用壽命是有限的，應(yīng)當(dāng)估計(jì)其使用壽命，視為會(huì)計(jì)估計(jì)變更按使用壽命有限的無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定處理。
三 使用壽命有限的無形資產(chǎn)攤銷
無形資產(chǎn)的應(yīng)攤銷金額，是指其成本扣除預(yù)計(jì)殘值后的金額。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的無形資產(chǎn)，還應(yīng)扣除已計(jì)提的無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額。無形資產(chǎn)的殘值一般為零，但下列情況除外：

(1)有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)購買該無形資產(chǎn)；

(2)可以根據(jù)活躍市場得到預(yù)計(jì)殘值信息，并且該市場在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)還可能存在。
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研究與開發(fā)階段支出的確認(rèn)

(一)研究階段的支出

研究階段的支出應(yīng)全部費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益(管理費(fèi)用)。

(二)開發(fā)階段的支出

企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)階段的支出，同時(shí)滿足下列條件的，才能資本化，確認(rèn)為無形資產(chǎn)：

1．完成該無形資產(chǎn)以使其能夠使用或出售在技術(shù)上具有可行性；

2．具有完成該無形資產(chǎn)并使用或出售的意圖：

3．很可能為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益；

4．有足夠的技術(shù)、財(cái)務(wù)資源和其他資源支持，以完成該無形資產(chǎn)的開發(fā)，并有能力使用或出售該無形資產(chǎn)；

5．歸屬于該無形資產(chǎn)開發(fā)階段的支出能夠可靠地計(jì)量。
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無形資產(chǎn)通常按照實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，即以取得無形資產(chǎn)并使之達(dá)到預(yù)定用途而發(fā)生的全部支出作為無形資產(chǎn)的成本。

(一)外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。

下列各項(xiàng)不包括在無形資產(chǎn)的初始成本中：

1．為引入新產(chǎn)品進(jìn)行宣傳發(fā)生的廣告費(fèi)、管理費(fèi)用及其他間接費(fèi)用；

2．無形資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途以后發(fā)生的費(fèi)用。
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無形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。
無形資產(chǎn)的確認(rèn)條件

1.與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)

2.該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠的計(jì)量
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（1）按初始投資成本進(jìn)行計(jì)量。追加或收回投資應(yīng)調(diào)整長期股權(quán)投資的成本。追加投資時(shí)，按追加投資支付的成本的公允價(jià)值及發(fā)生的相關(guān)交易費(fèi)用增加長期股權(quán)投資的賬面價(jià)值。

（2）被投資單位宣告分派的現(xiàn)金股利或利潤中，投資企業(yè)享有的部分，應(yīng)確認(rèn)為當(dāng)期投資收益。會(huì)計(jì)處理是：借記應(yīng)收股利，貸記投資收益。?

投資企業(yè)在確認(rèn)應(yīng)分得的現(xiàn)金股利或利潤后，應(yīng)考慮長期股權(quán)投資是否發(fā)生減值。

會(huì)計(jì)處理方法：借：資產(chǎn)減值損失

貸：長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備
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