投資性房地產的處置
當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。
采用成本模式
借：銀行存款
? ? 貸：其他業務收入
? ? ? ? 應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）
借：其他業務成本
? ? ?投資性房地產累計折舊（攤銷）
? ? ?投資性房地產減值準備
? ? ?貸：投資性房地產
采用公允價值模式
借：銀行存款
? ? ?貸：其他業務收入
? ? ? ? ? 應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）
借：其他業務成本
? ? ? 貸：投資性房地產-成本
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? -公允價值變動
借：公允價值變動損益
? ? 貸：其他業務成本
（此分錄對利潤影響為0）
借：其他綜合收益
? ? ?貸：其他業務成本
?
消費稅=同類應稅消費品的售價/組成計稅價格*消費稅稅率
組成計稅價格=（原材料成本+加工費）/（1+消費稅稅率）
賬面余額=成本
賬面凈值=賬面余額-折舊/攤銷
賬面價值=賬面凈值-減值
雙倍余額遞減法
年折舊率=2/預計使用壽命（年）*100%
注意就是到期前兩年改按年限平均法?
投資性房地產的轉換形式及轉換日
原則：
有確鑿證據表明用途發生改變，才能轉換
確鑿證據包括董事會或類似機構作出書面決議或用途實際發生改變。
投資性房地產轉自用房地產（達到自用狀態日期）
自用存貨或建筑物轉投資性房地產（租賃期開始日）
自用土地使用權改為賺取租金或則本增值（停止自用后確定改用途的日期）
投資性房地產重新開發用于對外出售（書面決議日期，必須晚于租期屆滿日）
成本模式下的轉換：
原則：在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值
無形資產，作為存貨的"開發產品"參照固定資產處理
在成本模式下，都是相應賬戶的對應結轉，不確認損益。
形式上余額互轉，實質上價值互轉。
?
公允價值模式下轉換
原則：應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）或其他綜合收益。
投資性房地產轉為非投資性房地產：
借：固定資產開發產品等
? ? ?貸：投資性房地產-成本
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?-公允價值變動
? ? ? ? ? 公允價值變動損益（轉換日公允價值與原賬面價值的差額，或借方）
?
非投資性房地產轉為投資性房地產
借：投資性房地產--成本
? ? ?公允價值變動損益（借差：轉換日公允價值小于原賬面價值的差額）
? ? 貸：開發產品
借：投資性房地產--成本
? ? ?貸：開發產品
? ? ? ? ?其他綜合收益（貸差；轉換日公允價值大于賬面價值的差額）
?
?
?
會計基本假設包括會計主體，持續經營，會計分期以及貨幣計量。
應計折舊額=原值-凈殘值-減值準備累計金額
存貨期末計量02
固定資產入賬成本=建造成本+棄置費用（現值）
會計基礎：權責發生制和收付實現制
?1、會計信息質量要求：可靠性（實際發生）、及時性、相關性（區分收入與利得，費用與損失）、謹慎性、重要性（職業判斷）、實質重于形式、可比性（同一企業，不同時期，或者不同企業）、可理解性 。
二、存貨胡初始計量：按照成本初始計量，包括：采購成本、加工成本、其他成本。
1、采購成本：購買價款、相關的稅費（含教育附加費）、其他相關費用（運費、裝卸費、保險費、包裝費、倉儲費-前、運輸途中合理損耗、入庫前挑選整理費等）
二、通過進一步加工取得的存貨-加工成本
入賬金額（成本）=采購成本+加工成本+其他成本
受托方代收代繳消費稅：收回后直接出售，以及用于非應稅項目的-計入委托加工物資成本；收回后連續加工為應稅消費品再出售的，-不計入成本（借記：應交稅費-應交消費稅）
投資性房地產的后續計量
?同一企業只能采用一種模式對其所有的投資性房地產進行后續計量。
成本模式后續計量：
1.計提折舊或攤銷
?借：其他業務成本
? ? ? 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
2.取得租金收入：
? ?借：銀行存款
? ? ? ? 貸：其他業務收入
? ? ? ? ? ? ? 應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）
3.計提減值準備（不得轉回）
? 借：資產減值損失
? ? ? ?貸：投資性房地產減值準備
注意：投資性房地產中的房產折舊 攤銷計算的起止時間參照固定資產和無形資產。
?
公允價值模式 后續計量：
? ? 需同時滿足投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對房地產的公允價值做出科學合理的估計。
特點：不折舊 不攤銷 不減值
? 賬務處理：
1.資產負債表日公允價值高于賬面余額
?借：投資性房地產--公允價值變動（公允價值與原賬面余額的差額）
? ? ?貸：公允價值變動損益
公允價值下降時做相反會計分錄。
2.取得租金收入
?借：銀行存款
? ? ? 貸：其他業務收入
? ? ? ? ? ? 應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）
一經采用不得隨意變更
已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式；成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更。
成本模式變更為公允價值模式的，將計量模式變更時公允價值與原賬面價值的差額，調整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）會計處理：
借：投資性房地產-xx（成本）（變更日公允價值）
? ? 投資性房地產累計折舊（攤銷）
? ? 投資性房地產減值準備
? ? 貸：投資性房地產
? ? ? ? ? 盈余公積（或借方）1
? ? ? ? ? 利潤分配--未分配利潤（或借方）9
?
?
1.會計基礎：權責發生制，收付實現制。
借：委托加工物資? ?20000
貸：原材料? ? ?20000
借：委托加工物資? ? ?10000
? ? ? ? 應交稅費-應交增值稅（進項稅額）1120
貸：銀行存款? ? ? ? 11120
借：庫存商品? ? ?30000
貸：委托加工物資? ? ?30000
借：委托加工物資? ? 7000
? ? ? 應交稅費-增值稅進項? ? 1120
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? - 消費稅? ? ? ? ? ?3000
貸：銀行存款? ? ? ? ? 11120
借：原材料? ? ? ?27000
貸：委托加工物資? ? 27000
一、存貨的概念：日常活動中持有以備出售的產品或商品、處于生產過程中的在產品、在生產過程或提供勞務過程中好用的材料或物料，包含：原材料（為建造工程而儲備的各種材料屬于工程物資，不屬于存貨；盤虧或毀損）、在產品、半成品
投資性房地產的后續支出
注意區分資本化支出與費用化支出。
成本模式：
?1.賬面價值轉入改擴建工程
? ?借：投資性房地產——在建
? ? ? ? ?投資性房地產累計折舊
? ? ? ? ?投資性房地產減值準備
? ? ? ? ?貸：投資性房地產
2.改良或裝修支出：
? 借：投資性房地產--在建
? ? ? ?貸：銀行存款，應付賬款等
3.改擴建或裝修完成：
? ?借：投資性房地產
? ? ? ? 貸：投資性房地產——在建
公允價值模式：
1.賬面價值轉入改擴建工程：
借：投資性房地產--在建
? ? ?貸：投資性房地產——成本
? ? ? ? ? 投資性房地產——公允價值變動（或借方）
2.改良或裝修支出：
? 借：投資性房地產——在建
? ? ? ?貸：應行存款，應付賬款等
3.改擴建或裝修完成：
? 借：投資性房地產--成本
? ? ? ?貸：投資性房地產--在建
?
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1、會計基本假設是企業會計確認、計量和報告的前提。
2、會計主體：會計工作服務的特定對象，是企業會計確認計量和報告的空間范圍。會計主體不一定是法律主體。會計主體大于法律主體。
3、持續經營：會計原則和會計方法的基礎。
4、會計分期：分為年度和中期。將企業的持續經營的生產經營活動劃分為連續的長度相同的期間。
5、貨幣計量：會計核算的工具。全面綜合反映企業的生產經營情況。
投資性房地產的確認和初始計量
1.經濟利益很可能流入企業；
2.成本能夠可靠計量。
外購投資性房地產的初始計量：
實際成本=購買價款+相關稅費+可直接歸屬于該資產的其他支出
? 成本模式：
? ? ?借：投資性房地產
? ? ? ? ? 貸：銀行存款等
? ?公允價值模式：
? ? ?借：投資性房地產--成本（公允價值變動）
? ? ? ? ?貸：銀行存款等
自行建造投資性房地產初始計量：
? ? 成本模式計量：
? ? 借：投資性房地產
? ? ? ? ?貸：在建工程?
? ?公允價值模式：
? ? 借：投資性房地產-成本
? ? ? 貸：在建工程
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